Iñaki Unsain, 'personal shopper' immobiliari: "Es legisla contra el petit propietari i s'ignora els qui concentren 100.000 habitatges"
L'anàlisi de l'expert es basa en l'estructura real del mercat. A Barcelona, el 93% dels arrendadors posseeix menys de cinc habitatges i concentra aproximadament el 55% del parc de lloguer
Altres notícies: Barcelona transformarà l'entorn de La Maquinista: 65.000 m2 d'habitatge sobre el centre comercial i més equipaments
Notícies relacionades
La crisi d'accés a l'habitatge ha tornat a situar el mercat del lloguer al centre del debat públic després de l'advertiment remesa pel Ministeri de Drets Socials, Consum i Agenda 2030 a 13 grans immobiliàries i fons d'inversió.
Segons l'escrit, aquests operadors concentren al voltant de 100.000 habitatges de lloguer i han d'aplicar la pròrroga extraordinària de contractes contemplada en el Reial decret llei 8/2026.
La mesura permet que els arrendataris els contractes dels quals vencin entre el 22 de març de 2026 i el 31 de desembre de 2027 puguin ampliar la seva durada fins a dos anys addicionals, amb pujades de renda limitades. Arran d'aquesta decisió, el personal shopper immobiliari Iñaki Unsain ha criticat l'enfocament de la regulació actual, ja que considera que no distingeix entre tipus de propietaris.
Crítiques a una regulació generalista
Unsain sosté que aquest moviment posa de manifest les “contradiccions de la política d'habitatge dels últims anys”. Al seu parer, s'ha optat per una legislació de caràcter general que no diferencia entre grans tenidors i petits propietaris, cosa que acaba afectant especialment aquests últims.
Un dels habitatges de la promoció Llar Barceloneta
“És el millor exemple que s'ha legislat de forma generalista, sense diferenciar entre tipologies de propietaris, penalitzant especialment el petit inversor mentre el mercat segueix altament concentrat”, afirma. Per a l'expert, la normativa hauria d'haver estat més precisa i centrar-se en aquells que concentren un volum més gran d'immobles.
Com a director general d'ACV Gestió Immobiliària, Unsain considera que el problema rau en què, tot i reconèixer-se l'existència d'un volum molt rellevant d'habitatges en mans de grans operadors, les mesures adoptades no han estat selectives ni eficaces. Al seu parer, això ha generat un entorn regulador que impacta directament en el petit propietari, que continua sostenint bona part de l'oferta de lloguer.
El pes del petit propietari a Barcelona
L'anàlisi de l'expert es basa en l'estructura real del mercat. A Barcelona, el 93% dels arrendadors posseeix menys de cinc habitatges i concentra aproximadament el 55% del parc de lloguer. Dins d'aquest grup, el 71% compta amb un únic immoble arrendat, mentre que un altre 12% en té dos.
En paral·lel, existeix una forta concentració en mans de grans tenidors. Prop del 7% dels propietaris controla el 45% de l'oferta, i al voltant de 3.000 actors concentren aproximadament un terç del mercat. Per a Unsain, aquesta dualitat és evident: una base molt àmplia de petits propietaris davant d'un grup reduït amb gran capacitat d'acumulació.
“Calen polítiques quirúrgiques”
Davant d'aquest escenari, Unsain insisteix en la necessitat d'aplicar “polítiques quirúrgiques” que diferenciïn entre perfils. Segons explica, la regulació transversal aplicada fins ara acaba afectant de manera desproporcionada aquells que tenen menys capacitat econòmica.
Render del futur del Sector Prim, un dels pols d'habitatge de la nova Sagrera
Al seu parer, l'origen del problema es troba en l'acumulació de mesures reguladores implantades els darrers anys, com les limitacions en l'actualització de rendes, la declaració de zones tensionades, els controls de preus i les pròrrogues obligatòries de contractes.
“S'ha configurat un marc de creixent intervenció que ha alterat els incentius del mercat”, assenyala. Per a l'especialista, el resultat no ha estat una contenció efectiva dels preus, sinó una reducció progressiva de l'oferta disponible.
Menys oferta i pressió sobre els preus
Diversos indicadors del sector apunten, segons Unsain, a una caiguda sostinguda de l'oferta d'habitatge de lloguer permanent als principals mercats urbans. En ciutats com Barcelona, aquesta reducció s'ha situat en percentatges de doble dígit els darrers anys, especialment entre petits propietaris.
L'expert assegura que una part important del parc residencial ha abandonat el mercat tradicional. Molts habitatges destinats al lloguer habitual s'haurien traslladat a la venda o, en alguns casos, romanen buits a causa de la incertesa reguladora.
Des d'una perspectiva econòmica, Unsain considera que aquest comportament respon a la lògica bàsica de l'oferta i la demanda. Tot i que les polítiques públiques pretenien alleujar l'accés a l'habitatge, sosté que els preus del lloguer no han registrat descensos estructurals, sinó una tendència a l'alça o, en el millor dels casos, una moderació insuficient.
Revisió del model actual
A la vista d'aquestes dades, el personal shopper immobiliari conclou que el model actual requereix una revisió profunda. “Protegir l'inquilí és un objectiu legítim, però s'ha de compatibilitzar amb incentius suficients per mantenir i incrementar l'oferta”, defensa.
Al seu parer, mentre no es distingeixi clarament entre grans tenidors i petits propietaris, i no s'actuï de manera específica sobre els focus de concentració, les mesures continuaran tenint efectes contraproduents sobre el conjunt del mercat del lloguer.
