L'any 2018, Barcelona va decidir obligar que el 30% dels habitatges resultants de noves promocions o d'actuacions de rehabilitació fossin habitatges assequibles de protecció oficial. La mesura va ser rebuda com una iniciativa innovadora per facilitar l'accessibilitat a l'habitatge i respondre a la que avui dia és la principal preocupació social. Set anys després, la recent sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC), que anul·la la modificació urbanística aprovada per aplicar aquesta reserva als barris de Gràcia, ofereix una oportunitat per avaluar si els instruments utilitzats han aconseguit realment l'objectiu que perseguien.
Hi ha un consens absolut que Barcelona necessita més habitatge protegit i que garantir aquest dret s'ha convertit en el major repte social de la ciutat. Administracions, entitats socials, professionals de l'urbanisme i sector immobiliari com l'Associació de Promotors de Catalunya (APCE) comparteixen un mateix diagnòstic: l'oferta residencial és clarament insuficient per atendre la demanda existent. Precisament per aquest ampli consens, cal preguntar-se no tant quin objectiu es persegueix, sinó quines polítiques permeten assolir-lo amb més eficàcia.
“Barcelona fa massa temps que construeix moltes menys habitatges dels que necessita. Aquesta insuficiència acaba condicionant tot el mercat residencial, dificulta l'accés a la compra, tensiona el mercat del lloguer, limita la mobilitat residencial i, naturalment, redueix també les possibilitats d'ampliar el parc d'habitatge protegit”, explica Xavier Vilajoana, president de APCE. “Sense una oferta suficient, qualsevol política destinada a facilitar l'accés a l'habitatge troba un límit difícil de superar”, afegeix.
De l'enfocament inicial a la realitat de les xifres
La norma partia d'un plantejament senzill: ampliar progressivament el parc públic a cost zero per al municipi, recolzant-se en la iniciativa privada d'obra nova i rehabilitació. Igual que amb la regulació del lloguer, es va assumir que la mesura tindria un alt impacte social sense repercussió en el pressupost.
No obstant això, la validesa d'una regulació no es pot mesurar per la bondat de les seves intencions, sinó per l'efectivitat dels seus resultats. Les previsions oficials estimaven incorporar prop de 300 habitatges assequibles a l'any a la capital catalana. Transcorreguts set anys, el balanç global ofereix només uns 150 habitatges de protecció projectats i amb prou feines 22 totalment acabats. Una bretxa entre expectativa i realitat que posa en dubte el disseny actual de la mesura i reclama modificar-la perquè sigui realment efectiva.
Sense viabilitat, el planejament fracassa
És en aquest context on la sentència del TSJC adquireix un significat que transcendeix el cas concret de Gràcia. “Sovint les resolucions judicials es presenten com una victòria per a uns o una derrota per a altres. Hem de superar aquesta lectura reduccionista, ja que el veritablement rellevant és que el planejament urbanístic s'ha de recolzar en actuacions que puguin arribar a executar-se. La viabilitat jurídica, tècnica i econòmica no és un requisit secundari de l'urbanisme, sinó que és condició sine qua non que permet transformar les previsions del planejament en habitatges reals”, puntualitza Xavier Vilajoana.
La sentència posa de manifest precisament aquesta exigència en considerar insuficient la justificació de la viabilitat de determinades actuacions previstes. Més enllà del debat estrictament jurídic, per a Vilajoana el missatge resulta especialment significatiu per a les polítiques d'habitatge: “quan una actuació deixa de ser viable, simplement deixa de construir-se. I quan una promoció no arriba a executar-se, desapareixen tots els habitatges planificats, els de preu lliure i els de preu assequible”. Segons Vilajoana, aquesta relació de causa i efecte, aparentment evident, ha quedat sovint relegada durant el debat públic, tot i constituir un dels elements essencials per comprendre com s'ha de millorar l'accessibilitat a l'habitatge.
“Cal recordar que l'habitatge protegit no sorgeix únicament perquè una norma reservi un determinat percentatge. Abans ha d'existir sòl disponible, un projecte urbanístic, finançament, llicències i unes condicions que permetin desenvolupar l'actuació. Només quan tot aquest procés culmina apareixen els habitatges protegits previstos. Per aquest motiu, qualsevol política que aspiri a incrementar el parc assequible necessita preservar també les condicions que fan possible la producció de nous habitatges. L'habitatge protegit no és una realitat independent de la resta de l'activitat residencial; forma part del mateix procés de creació de ciutat”, assegura el president dels promotors catalans.
Cal revisar el model per crear més habitatge
Per a l'APCE, la discussió no hauria de centrar-se exclusivament en determinar quin percentatge d'habitatge protegit s'ha d'incorporar a cada actuació, sinó en analitzar quines polítiques aconsegueixen que Barcelona construeixi més habitatges. Perquè només una ciutat capaç d'augmentar de manera sostinguda la seva producció residencial podrà ampliar també, de manera significativa, el seu parc d'habitatge protegit. Ambdues realitats no competeixen entre si; depenen una de l'altra.
L'oportunitat que ofereix ara la sentència del TSJC consisteix, precisament, a desplaçar el debat cap a aquesta qüestió de fons. Barcelona necessita incorporar milers de nous habitatges durant la pròxima dècada i per aconseguir-ho serà imprescindible combinar disponibilitat de sòl, més agilitat administrativa, seguretat jurídica i un marc regulador que permeti que els projectes arribin efectivament a executar-se. No es tracta tant d'una elecció de model, sinó de crear les condicions que permetin produir més habitatge i, amb això, generar també més habitatge assequible.
Segons Xavier Vilajoana, “totes les polítiques públiques haurien de sotmetre's al mateix criteri d'avaluació. No n'hi ha prou que responguin a un objectiu compartit o transmetin un missatge socialment atractiu. Han de ser capaces de produir resultats mesurables. En matèria d'habitatge, l'èxit d'una política no s'hauria de valorar pel nombre d'obligacions que incorpora una norma, sinó pel nombre de llars que aconsegueix posar a disposició de la ciutadania”.
Set anys després de l'aprovació del 30%, Barcelona ha de revisar aquelles mesures que no han funcionat. La millor política d'habitatge no és la que aprova més obligacions, sinó la que aconsegueix que, amb el pas dels anys, existeixin més habitatges. I aquesta continua sent, i hauria de ser en el futur, la principal prioritat de la ciutat.