Quan vius de lloguer, et pots enfrontar a diversos problemes, però si estàs dins del contracte de lloguer, estàs protegit per la Llei d'Arrendaments Urbans. Per això, si el teu arrendador decideix vendre l'habitatge que tens llogat, has de saber que no t'has de marxar.
Vendre un habitatge amb llogater no permet acabar el contracte de lloguer de manera automàtica. La Llei d'Arrendaments Urbans protegeix l'arrendatari i obliga el comprador a col·locar-se en la posició de l'anterior propietari durant els terminis mínims que marca la normativa.
Així ho recull l'article 14 d'aquesta llei: “L'adquirent d'un habitatge llogat quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o set anys si l'anterior arrendador fos persona jurídica, fins i tot si concorren en ell els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària”.
Només en determinats contractes de llarga durada pot aparèixer una indemnització a càrrec del venedor. “Si la durada pactada fos superior a cinc anys, o superior a set anys si l'anterior arrendador fos persona jurídica, l'adquirent quedarà subrogat per la totalitat de la durada pactada, llevat que concorrin en ell els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària".
"En aquest cas, l'adquirent només haurà de suportar el lloguer durant el temps que resti per al transcurs del termini de cinc anys, o set anys en cas de persona jurídica, havent d'indemnitzar l'alienant a l'arrendatari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda vigent per cada any del contracte que, excedint del termini esmentat de cinc anys, o set anys si l'anterior arrendador fos persona jurídica, resti per complir".
A més, el propietari ha de revisar el contracte de lloguer abans de vendre la propietat, ja que en ocasions en aquest contracte s'estipula el dret d'adquisició preferent per part del llogater.
Per això, el propietari no et pot fer fora ni trencar el contracte per venda de l'habitatge, sense haver-te consultat prèviament. És a dir, l'Article 25 de la llei 29/1994 estableix que, en cas de venda de l'habitatge llogat, el llogater posseeix un "dret d'adquisició preferent sobre el mateix".
Per exercir el dret de tempteig, l'arrendatari disposa d'un "termini de trenta dies naturals" comptats a partir de l'endemà de la notificació fefaent de la decisió de vendre i les condicions essencials de la transmissió.
És important destacar que els efectes d'aquesta notificació "caducaran als cent vuitanta dies naturals següents a la mateixa" si la venda no es concreta.
Si el propietari no fa la notificació o si el preu efectiu de la compravenda resulta inferior al comunicat originalment, l'arrendatari pot exercir el "dret de retracte, amb subjecció al que disposa l'article 1.518 del Codi Civil".
Hi ha excepcions
Hi ha excepcions on no s'apliquen aquests drets, com quan l'habitatge "es vengui conjuntament amb la resta d'habitatges o locals" que formin part d'un mateix immoble propietat de l'arrendador.
A més, les fonts assenyalen que les parts tenen la facultat de "pactar la renúncia de l'arrendatari al dret d'adquisició preferent" en el contracte. En el supòsit que s'hagi pactat aquesta renúncia, l'arrendador queda obligat únicament a comunicar la seva "intenció de vendre l'habitatge amb una antelació mínima de trenta dies" abans de la signatura del contracte de compravenda.
Indemnització
Per tant, si el teu llogater no té dret preferent d'adquisició i vols vendre lliurement l'immoble, has de tenir en compte la durada del contracte d'arrendament. No obstant això, tens una possible solució, que és oferir una indemnització al teu llogater més la devolució de la fiança a canvi de rescindir el contracte.
La veritat és que no hi ha una llei que reguli la quantia d'aquesta indemnització; per això és recomanable que s'estipuli al contracte la quantia, ja que així quedarà cobert l'arrendador en aquesta situació.