Construir habitatge social, és rendible? Una de les grans crítiques del sector immobiliari és que es necessiten incentius perquè el capital privat inverteixi en promocions de protecció oficial. Entre la inflació dels costos i els retards en la concessió de llicències, l'operació acaba, en molts casos, en números vermells.
Tanmateix, una minoria de companyies ha fet d'aquest segment el seu negoci principal.
És el cas de Metropolitan House que, de la mà del seu president i fundador, Rafael Angulo, acumula més de 40 anys d'experiència a l'àrea metropolitana de Barcelona en la construcció de VPO.
La companyia es planteja ara continuar el seu creixement sota el pla 50.000 de la Generalitat de Catalunya, amb el qual el Govern pretén impulsar milers d'habitatges de lloguer social per pal·liar l'emergència habitacional.
Grans promocions
En una entrevista a Metrópoli, Angulo reconeix que la rendibilitat de l'habitatge protegit és limitada.
“Si vols tenir un retorn del 20% o el 30%, no dona. Nosaltres tenim una línia aproximada d'un 12% de gestió”, assegura. Un marge que els permet aguantar els quatre anys des que es comença a tramitar la llicència fins que es lliura la promoció i s'obté la garantia de l'any de postvenda.
Rafael Angulo, president de Metropolitan House, en una entrevista amb Metrópoli Abierta
Per això, explica Angulo, és necessari que les promocions siguin grans i que la companyia en tingui diverses en cartera, com fa Metropolitan House.
“A nosaltres el 30% de reserva de VPO a Barcelona, per exemple, no ens afecta perquè no podem actuar en petites promocions. No puc fer 20 pisos, així totes les gestions se me'n van”, argumenta el president.
Això sí, un avantatge amb què compta l'àrea metropolitana és que, essent una zona tensionada, el preu per metre quadrat a les VPO és dels més alts del país.
Pocs incentius
Malgrat la tasca social d'empreses com Metropolitan House per ampliar el parc d'habitatge protegit, Angulo afirma que reben pocs incentius per part de les administracions públiques.
Ajuntaments com Cornellà o Sant Joan Despí rebaixen el preu de la llicència a la meitat, d'altres com Barcelona els exoneren de fer el pagament.
Tot i així, les promocions dedicades a habitatge social no obtenen més avantatges fiscals que les lliures.
Una promoció d'habitatges a Esplugues
“No tenim més incentius, però sí facilitats”, admet el president, que explica que alguns governs locals de l'àrea metropolitana són “modèlics” a l'hora de col·laborar i “es preocupen” per impulsar la cooperació públic-privada.
Un rentat d'imatge a les VPO
Precisament, d'aquesta col·laboració ha nascut una nova definició de ciutat: els nous barris de l'àrea metropolitana agrupen tant habitatges de protecció oficial com lliures i, en ocasions, de luxe.
És el cas de l'Àrea Residencial Estratègica (ARE) Montesa d'Esplugues, on es projecten més de 2.000 pisos, la meitat dels quals socials.
Precisament, Metropolitan House va tancar amb l'Institut Català del Sòl (Incasòl) aquest desembre l'adjudicació de més de 300 pisos socials en aquest futur barri, que inclourà zones verdes i el nou hospital Vithas al terreny de l'antiga fàbrica de motos.
Altres municipis de l'àrea metropolitana també apliquen el mateix model.
“Aquesta és la grandesa que es va començar a Barcelona i que ja s'ha transmès a la resta d'Espanya. Tots els plans urbanístics nous inclouen un 50% per a VPO”, explica Angulo.
D'aquesta manera, els pisos més humils ja no estaran segregats en carrers, ‘guetos’ o fins i tot ciutats senceres, com passa amb Badia del Vallès, sinó que “tot estarà barrejat”.
En aquest sentit, Angulo defensa que el concepte que es tenia abans de les VPO -les “cases barates”- ha estat desterrat.
Render de la promoció de Metropolitan House a l'ARE Montesa per aixecar 324 pisos socials
“La construcció és molt similar, el terreny és l'únic que canvia. Si un passeja pels carrers, no distingiria avui dia una construcció d'habitatge protegit d'una de lliure”, assegura l'expert.
En el cas de Metropolitan House, a més, sempre s'asseguren que els habitatges tinguin la màxima qualitat en eficiència energètica.
Lloguer social
Amb la promoció d'Esplugues, Metropolitan House explorarà per primera vegada el segment del lloguer social.
“Hem d'adaptar els habitatges perquè els joves puguin eventualment comprar. Una fórmula com s'ha fet a Montesa, com la cessió del dret de superfície a 75 anys, permet una entrada menys costosa per a aquells que no es poden permetre adquirir un habitatge, encara que sigui de protecció oficial”, afirma Angulo.
Metropolitan House, que té presència des de Castelldefels fins al Masnou, es troba en procés d'estudiar la seva participació en els concursos de l'Incasòl per aixecar promocions de lloguer social en el marc del pla 50.000.
Rafael Angulo, president de Metropolitan House, en una entrevista amb Metrópoli Abierta
A més, la companyia barcelonina ha impulsat el Multipartners to Rent, una iniciativa basada en l'economia circular per impulsar la inversió en el lloguer social.
A través de cooperatives de petits inversors que compren pisos, Metropolitan House dissenya l'edifici que aixecarà amb el finançament aportat i posteriorment s'encarrega també de la gestió dels arrendaments.
Amb aquesta fórmula “innovadora”, la firma d'Angulo ha construït el primer immoble de 72 pisos a Finestrelles amb l'objectiu de convertir-se “en un fons dedicat al lloguer en cooperativa d'inversors”.