Quan ets arrendatari, has de saber que tens el "dret d'adquisició preferent sobre el mateix", segons la llei. És per això que, si el teu casolà (arrendador) posa a la venda l'habitatge, tenint contracte de lloguer vigent, aquest t'ha d'oferir l'opció de compra.
A més, encara que et donin l'opció de compra i aquesta sigui rebutjada, l'arrendatari no ha de marxar de l'habitatge.
La Llei d'Arrendaments Urbans ho explica en el seu article 14: “L'adquirent d'un habitatge arrendat quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte, o set anys si l'arrendador anterior fos persona jurídica, fins i tot quan concorrin en ell els requisits de l'article 34 de la Llei Hipotecària”.
Per exercir el dret de tempteig, l'arrendatari disposa d'un "termini de trenta dies naturals" comptats a partir de l'endemà de la notificació fefaent de la decisió de vendre i les condicions essencials de la transmissió.
És important destacar que els efectes d'aquesta notificació "caducaran als cent vuitanta dies naturals següents a la mateixa" si la venda no es concreta.
Si el propietari no realitza la notificació o si el preu efectiu de la compravenda resulta inferior al comunicat originalment, l'arrendatari pot exercir el "dret de retracte, amb subjecció al que disposa l'article 1.518 del Codi Civil".
Hi ha excepcions
Hi ha excepcions on no s'apliquen aquests drets, com quan l'habitatge "es vengui conjuntament amb la resta d'habitatges o locals" que formin part d'un mateix immoble propietat de l'arrendador.
A més, les fonts assenyalen que les parts tenen la facultat de "pactar la renúncia de l'arrendatari al dret d'adquisició preferent" en el contracte. En el supòsit que s'hagi pactat aquesta renúncia, l'arrendador queda obligat únicament a comunicar la seva "intenció de vendre l'habitatge amb una antelació mínima de trenta dies" abans de la signatura del contracte de compravenda.
Per tant, si el teu llogater no té dret preferent d'adquisició i vols vendre lliurement l'immoble, has de tenir en compte la durada del contracte d'arrendament. No obstant això, tens una possible solució, que és oferir una indemnització al teu llogater més la devolució de la fiança a canvi de rescindir el contracte.
Altres drets del llogater
El casolà no pot entrar, sota cap concepte, a l'immoble arrendat sense el consentiment del llogater. Per tant, si això passa, l'arrendatari pot interposar una denúncia o rescindir el contracte de lloguer sense cap subjecció a termini.
El fet que el casolà sigui el propietari de l'habitatge no vol dir que tingui dret a entrar i sortir lliurement del mateix. Quan existeix un contracte d'arrendament, aquest tipus d'actituds infringeixen el precepte que estableix la Constitució sobre la inviolabilitat del domicili.
D'altra banda, el llogater té dret a recuperar la fiança que es diposita a l'inici del contracte de lloguer. Un cop abandonat l'immoble, el més habitual és que el propietari revisi l'estat de l'habitatge i, si aquest es troba en perfectes condicions, no pot negar-se a retornar els diners a l'altra part. També cal que no existeixin factures pendents de pagament.
El termini de retorn del dipòsit sol ser d'un mes. Normalment, és el període de temps que triga l'administració a abonar la quantitat al propietari, des del moment en què aquest ho sol·licita.