El mercat del lloguer a Espanya, i de manera molt acusada a Catalunya, travessa un moment crític marcat per la proliferació normativa i la creixent inseguretat jurídica. Així ho adverteix Lorenzo Viñas, president del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, qui analitza en profunditat l'impacte dels darrers reials decrets, la protecció a l'ocupació, les herències de les rendes antigues i les greus dificultats que afronten tant els propietaris com els ciutadans que busquen una llar.
En una nova entrevista, a Hotel Metrópoli, l'espai de converses de Metrópoli Abierta a l'Hotel Barcelona Central, conduït per Carlos Losada, Viñas exposa la seva posició sobre el mercat immobiliari a partir de la seva pròpia experiència.
Assegura que gairebé no s'albiren solucions a curt o mitjà termini. I assevera: "Els petits propietaris estan sortint del mercat perquè no tenen seguretat jurídica". Entén que els pisos de lloguer, amb les darreres mesures aprovades, com els dos decrets aprovats pel Govern, que han de passar per la Diputació Permanent del Congrés (un compta amb la majoria necessària per tirar endavant), sortiran del mercat: "El pis que surt del mercat de lloguer no hi tornarà", sentencia.
Davant el discurs que equipara tots els arrendadors amb grans corporacions o fons d'inversió, Viñas subratlla que el teixit del lloguer està sostingut aclaparadorament per petits particulars. A Barcelona, per exemple, el 92% dels arrendaments correspon a petits tenidors (propietaris amb menys de cinc habitatges a Catalunya). Per a aquest perfil, l'objectiu principal no és la rendibilitat màxima, sinó la tranquil·litat, assegura Viñas.
Tanmateix, la inestabilitat legislativa —sumant desenes de normes en pocs anys— genera un clima d'asfíxia. "Tot el que vol un petit arrendador és arribar a final de mes i cobrar la seva renda, que si no li paguen pugui sortir en tres mesos, no en tres anys", assenyala el president col·legial.
La manca d'agilitat judicial i la saturació dels tribunals converteixen els impagaments en un procés kafkià que pot perllongar-se durant anys, empenyent el propietari a retirar els seus immobles del mercat de lloguer tradicional o a posar-los a la venda.
Entrevista amb Lorenzo Viñas a 'Hotel Metrópoli'
"Si ell no és un vulnerable amb l'actual reial decret llei, no podrem desnonar aquesta persona fins al 2030".
Un dels aspectes més polèmics que denuncia el Col·legi d'Administradors de Finques és la cobertura normativa que s'atorga a l'ocupació il·legal o als impagaments prolongats sota el paraigua de la vulnerabilitat. Viñas adverteix que les noves mesures legals poden bloquejar la recuperació d'un habitatge fins a l'any 2030 sense que hi hagi un títol habilitant.
A més, critica el paper dels ajuntaments, com el de Barcelona: "Qualsevol ajuntament dona un informe de vulnerabilitat a un ocupant o un llogater de forma sistemàtica, cosa que genera deures per al propietari, però el consistori no assumeix cap responsabilitat ni cost econòmic directe". L'Estat trasllada així la seva obligació de benestar social al ciutadà particular, desprotegint l'arrendador i fomentant la inseguretat.
"La manca d'oferta està generada per la inseguretat jurídica, i el preu n'és una conseqüència directa".
Per al sector dels administradors de finques, enfocar el problema de l'habitatge únicament en la limitació de preus és un error de diagnòstic. L'encariment de les rendes no és l'origen del conflicte, sinó el símptoma d'una contracció dràstica de l'oferta.
Cada nova volta de rosca normativa espanta el particular. El resultat és un transvasament continu d'habitatges fora del circuit de lloguer, un parc immobiliari minvant i llistes d'espera massives per accedir a qualsevol pis disponible. Davant aquest escenari, Viñas sentencia amb rotunditat: "El pis que surt del sector del lloguer del petit propietari no hi tornarà".
Una altra qüestió fa referència al mercat de renda antiga. "Les rendes antigues són una tremenda injustícia, es paguen 21 euros de lloguer pur mentre el pes recau en el propietari", assenyala, a partir de la seva experiència.
Lorenzo Viñas a l'entrevista amb 'Hotel Metrópoli' i Manel Manchón
L'anàlisi també posa el focus en les brases normatives del passat, com els contractes de renda antiga anteriors a 1985 i l'impacte de casos mediàtics recents com el de la senyora Mari Carmen Abascal. Viñas assenyala que existeixen bosses importants d'habitatges on el propietari percep quantitats pures ridícules --posant com a exemple casos extrems de 21 euros mensuals, mentre la resta de rebuts es destina a IBI o despeses de comunitat--, perpetuant situacions de desequilibri econòmic que l'Estat torna a carregar sobre el titular de l'immoble en lloc d'assumir-ne el cost assistencial.
"El càsting immobiliari exclou les parelles joves que volen formar una família", també assenyala Viñas.
L'escassetat extrema d'oferta ha pervertit els processos de selecció de llogaters. Amb desenes o fins i tot prop d'un centenar de candidats interessats per cada immoble disponible, els propietaris prioritzen de manera gairebé automàtica la màxima solvència demostrable.
Aquesta dinàmica discriminatòria deixa fora perfils estables, però amb ingressos ajustats, com parelles joves que busquen consolidar un projecte de vida o formar una família. "Fa vergonya en molts casos perquè et diu algú que necessita l'habitatge per formar una família i queda exclòs de la selecció davant perfils amb rendes molt superiors", lamenta Viñas, evidenciant els efectes col·laterals d'un sistema tensionat al límit que també ofega les empreses per atraure treballadors a causa dels problemes combinats d'habitatge i mobilitat.
"O s'arriba a un pacte d'Estat consensuat amb tothom, o això és insolucionable", entén el president col·legial.
De cara al futur, el president del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida aposta per aparcar la confrontació partidista i convocar un gran acord transversal. Al seu parer, la solució no rau en pegats normatius unilaterals, sinó en una taula de diàleg en què participin totes les forces polítiques, les administracions, els agents socials i els professionals del sector que trepitgen el terreny cada dia. Sense aquest consens ampli i generós, adverteix, el problema estructural de l'habitatge a Espanya seguirà sense perspectives de resolució.