Les goteres, filtracions i humitats són una de les fonts més habituals de conflicte en habitatges de lloguer. Quan el propietari sosté que el problema pot provenir d'un altre pis o de la comunitat, molts llogaters es troben que ningú assumeix la reparació.
La llei estableix que l'arrendador ha de mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat durant tot el contracte. L'article 21 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) obliga el propietari a realitzar les reparacions necessàries per conservar l'immoble, excepte quan el dany hagi estat causat pel llogater.
Segons explica Arantxa Goenaga Llorca, advocada experta en dret immobiliari i sòcia d'AF Legis, “si apareixen filtracions o humitats que afecten l'habitabilitat, el propietari no pot limitar-se a esperar que es determini l'origen del problema”.
“L'obligació de conservació implica reparar l'habitatge i després reclamar al responsable si el dany prové d'un altre pis o de la comunitat”, afegeix la mateixa.
Responsables segons l'origen de la filtració
Quan apareixen goteres en un habitatge llogat, l'origen del dany determina qui ha d'assumir la reparació. Si l'aigua prové d'un altre habitatge, la responsabilitat correspon al propietari d'aquell pis o al seu segur.
Tanmateix, si l'origen està en elements comuns de l'edifici, com coberta, façana o baixants, la reparació correspon a la comunitat de propietaris.
Si el problema deriva d'instal·lacions pròpies de l'habitatge, com ara canonades deteriorades, problemes d'impermeabilització o defectes constructius, la responsabilitat correspon a l'arrendador. Goenaga assenyala que “quan el problema es deu a l'estat de l'immoble o al desgast de les seves instal·lacions, la responsabilitat correspon al propietari”.
Imatge d'arxiu d'habitatge social a Sant Andreu
Humitats i problemes estructurals
Les humitats també generen nombrosos conflictes en habitatges de lloguer. En alguns casos els propietaris al·leguen que es deuen a manca de ventilació per part del llogater.
La responsabilitat depèn de la causa real del problema. Quan les humitats es deuen a defectes d'aïllament, impermeabilització o problemes estructurals, correspon al propietari assumir la reparació.
Goenaga adverteix que “no n'hi ha prou amb atribuir les humitats a una suposada manca de ventilació”. Explica que “si l'habitatge presenta problemes estructurals o d'aïllament, l'arrendador ha d'intervenir per solucionar-ho”.
Què pot fer el llogater
Si el propietari no actua diligentment davant d'una avaria que afecta l'habitabilitat de l'habitatge, el llogater pot requerir formalment la reparació i documentar els danys.
En situacions greus també pot reclamar judicialment la reparació, sol·licitar una reducció de la renda o fins i tot resoldre el contracte si l'habitatge deixa de reunir condicions adequades d'habitabilitat.
Goenaga conclou que “el propietari ha de garantir que l'habitatge es manté en condicions adequades durant tot el contracte i no pot desentendre's quan existeixen problemes que afecten la seva habitabilitat”.
Per això, en el cas que provingui d'una instal·lació comunitària o d'un altre copropietari, el propietari està obligat a efectuar totes les accions que siguin necessàries per aconseguir solucionar el problema, inclòs demandar-los.
Si prova que ha efectuat tot el que estava a les seves mans no se li pot derivar cap responsabilitat i fins i tot podrà reclamar al responsable la rebaixa que hagi hagut de fer de la renda o qualsevol quantitat que hagi condonat a l'arrendatari per causa d'aquest problema i que hagi hagut d'efectuar perquè no ha existit una intervenció ràpida.