En el discurs que hem construït sobre la crisi del lloguer la figura del llogater particular, la persona física que té un o dos immobles al mercat, ha passat d'actor passiu a emergir com un dels responsables de la situació.
Les xifres diuen que el seu paper en la crisi és molt important, sobretot perquè al voltant del 90% del mercat respon a aquest perfil de propietari. Segons les dades del Banc d'Espanya i dels administradors de finques, té molt més pes que els fons d'inversió i les grans fortunes.
Parlem d'un problema molt complex al qual contribueixen nombrosos factors, des de la manca d'habitatge protegit fins a les normatives d'empara per a llogaters vulnerables passant per l'aparició del gran negoci –durant tant de temps opac-- del lloguer vacacional.
Lorenzo Viñas, president del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida
El cas és que la inseguretat jurídica que pateix el llogater plana sobre el seu petit negoci i condiciona la seva actitud davant l'arrendatari. Fins al punt que en aquests moments el casting entre centenars de candidats per cada habitatge lliure s'ha convertit en una bogeria.
En aplicació de les normes més elementals del mercat, el propietari i els seus gestors no es limiten a buscar qui ofereixi confiança per la seva capacitat i historial de pagaments, sinó que es decanten pels aspirants més poderosos des del punt de vista econòmic.
Com explica el president del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida a Metrópoli, aquest mecanisme és un doble filtre d'exclusió per a la gent jove que intenta construir un futur familiar. A més, de sobrealimentar la pujada de les rendes.
I aquí és on el llogater podria tenir un altre paper. Perquè en absolut és aliè al fet que la pujada dels lloguers a Barcelona durant els últims cinc anys hagi superat el 50%.
La vida del rendista
Com es calcula la rendibilitat de l'immoble de lloguer? El més habitual és fer-ho en funció del seu preu de mercat. Però si es tracta, per exemple, del primer pis d'una parella que ara ocupa un altre de millor o més gran, quin sentit té treure-li el mateix rendiment a l'antic que si l'acabés de comprar? I si és heretat?
Idealista va publicar ahir una de les seves habituals estadístiques per explicar que el rendiment brut d'un habitatge comprat per llogar ara a Barcelona és del 4,4% anual. Això suposa tot just quatre dècimes més que el bo a deu anys que acaba de pujar, recordava.
La plataforma immobiliària fa els seus càlculs sobre el valor de mercat, per descomptat. Però, a més, no té en compte els lloguers vacacionals ni de temporada, que són els que realment empenyen els preus. Només parla dels residencials.
El negoci del lloguer a llarg termini?
Un llogater fidel que hagi planificat obtenir un rendiment raonable del seu estalvi immobiliari hauria de defensar aquesta fórmula d'inversió amb certa actitud social perquè les empreses –i ell s'ha ficat a empresari-- no es justifiquen només per l'obtenció de beneficis, sinó que han de complir un objecte social.
Una altra cosa –evident-- és que l'Administració descarregui sobre les seves espatlles el suport a les persones amb problemes econòmics o socials. Aquí es trenquen les regles del joc.
[Les xifres d'Idealista confirmen que els preus de venda dels habitatges són tan alts que ja no poden trobar demanda solvent en el lloguer si el propietari vol obtenir el benefici brut al qual s'havia acostumat.]